Według szacunków władz Poznania nawet 1 mld zł mogą w najbliższych latach sięgnąć roszczenia związane z uchwaleniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Kolejne wyroki sądów przyznające inwestorom i deweloperom odszkodowania mogą oznaczać drastyczne cięcia wydatków w niemal każdej dziedzinie. Kłopoty budżetowe z kolei mogą zagrozić miejskim inwestycjom, również tym współfinansowanym ze środków unijnych. Eksperci przestrzegają, że to nie tylko problem poznański. Kolejny może być Kraków, który w pośpiechu przygotowuje własne plany miejscowe.
– Firmy zgłaszające roszczenia występują na ścieżkę prawną z pozwami i to pewnie będzie kwota 100-200 mln złotych. Natomiast według szacunków Urzędu Miasta Poznania, odszkodowania z tytułu wykupu nieruchomości pod rozbudowę planowanego układu drogowego, a także potencjalne odszkodowania z tytułu zmiany sposobu zagospodarowania terenu mogą sięgać w najbliższych latach od 700 mln złotych nawet to 1 mld. To jest kwota porażająca – mówi Agencji Informacyjnej Newseria Tomasz Lewandowski, radny z Poznania.
Kwota, która stanowiłaby istotne obciążenie dla budżetu każdego miasta. Tym bardziej biorąc pod uwagę obecny system finansów publicznych. Samorządy nie mogą przyjąć budżetu, w którym planowane wydatki bieżące będą wyższe niż dochody bieżące.
– Jeżeli nagle będziemy mieli do czynienia ze skokowym wzrostem wydatków na odszkodowania, to miasta nie będą w stanie wypracować nadwyżki budżetowej. Jeżeli nie będzie nadwyżki budżetowej, miasta, samorządy nie będą miały zdolności zaciągania kredytów, a to z kolei spowoduje, że nie będziemy w stanie wykorzystać ani złotówki z mitycznych miliardów złotych z UE – podkreśla Tomasz Lewandowski.
Błędna decyzja urzędników?
Zgodnie z ustawą o planowaniu przestrzennym gminy mają obowiązek uchwalenia planów zagospodarowania przestrzennego na swoim terenie. Na nich zaś powinny być oparte inwestycje na danym obszarze. Jeśli w gminie planu nie ma, inwestor występuje o decyzję o warunkach zabudowy i na tej podstawie stara się o pozwolenie na budowę, którego uzyskanie jest najważniejszym warunkiem rozpoczęcia inwestycji. Jeżeli w tym czasie, zanim inwestor pozyska prawomocne pozwolenie na budowę, gmina uchwali plan, wcześniejsze decyzje tracą ważność. Problem pojawia się wówczas, gdy przeznaczenie danego terenu na podstawie decyzji i planu znacząco się od siebie różnią.
– Dla inwestora oznaczało to same straty, ponieważ nie kupił działki, by sadzić na niej drzewa, jak mówi teraz plan, tylko po to, by zainwestować, wybudować mieszkania i je sprzedać. Jeśli nie ma pozwolenia, to nie może realizować tej inwestycji, czyli nie może odzyskać pieniędzy włożonych np. w zakup działki i spłacić kredytów – mówi Agencji Informacyjnej Newseria Witold Saran, architekt z Krakowa, pełnomocnik Prime Developer.
To jedna z firm, które złożyły do sądu wniosek o odszkodowanie od Poznania. Krakowski deweloper sześć lat temu uzyskał z urzędu miasta decyzję o warunkach zabudowy terenu przy ul. Nadbrzeżnej. Chciał tam wybudować wielorodzinny budynek mieszkalny, ale pozwolenia na budowę nie uzyskał. Powód? W tym samym czasie radni uchwalili plan miejscowy, który przeznaczył tę działkę na ogólnodostępny teren zielony. Mimo że deweloper zgłaszał wcześniej uwagi do planu i informował władze miasta o procedowaniu pozwolenia oraz o tym, że w razie zmiany decyzji będzie starał się o odszkodowanie.
Sąd pierwszej instancji przyznał inwestorowi odszkodowanie w wysokości ponad 30 mln zł. W drugiej instancji, gdzie sprawa trafiła na wniosek gminy, sąd podtrzymał decyzję o odpowiedzialności miasta za tę sytuację, ale zmniejszył kwotę do 19,5 mln zł. Obie strony sporu złożyły zażalenie na ten wyrok i sprawa trafiła do sądu kasacyjnego. Jednak wypłaty odszkodowania uniknąć się nie da.
– Gdybyśmy wiedzieli uchwalając plan, że jest duże prawdopodobieństwo przegranej procesu, z powodu zmian sposobu zagospodarowania, to jestem przekonany, że nikt by za tym rozwiązaniem nie podniósł ręki – twierdzi radny z SLD.
Tym bardziej, że groźba wysokich odszkodowań to nie jedyne negatywne konsekwencje, z którymi muszą się zmagać Poznaniacy. W styczniu tego roku spółka Wyborowa zamknęła swoją fabrykę nad Jeziorem Malta, ponieważ – zgodnie z planem miejscowym – teren ten ma być przeznaczony na usługi rekreacyjno-sportowe. Tylko część ze stuosobowej załogi dostała propozycję pracy w Zielonej Górze, dokąd zostanie przeniesiona produkcja, lub w innym poznańskim zakładzie spółki.
Ważna współpraca z inwestorami
Gmina uchwalając plan nie ma obowiązku uwzględniania przy jego opracowywaniu wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Powinna kierować się Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co z kolei nie musi być podstawą do wydawania decyzji o warunkach zabudowy ani pozwoleń na budowę. I choć gmina uchwalając plan działała zgodnie z ustawą, to jednak kłopotliwej dla Poznaniaków sytuacji można było uniknąć, m.in. przez rozmowy i uzgodnienia między gminą a właścicielami gruntów.
– Niewątpliwie już na samym początku etapu planowania miasto powinno finansować potencjalne zagrożenia, powinno niezwykle ostrożnie podchodzić do tego procesu planowania. I powinno już na tym etapie, bardzo wczesnym, a więc nie na etapie formalnych konsultacji miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego, winno dogadywać się z właścicielami nieruchomości – podkreśla Tomasz Lewandowski. – Gdyby ta praktyka była skuteczna to nie mielibyśmy zagrożenia zapłaty odszkodowań na poziomie kilkuset milionów złotych.
Jak twierdzi Witold Saran, gmina liczyła się z tym, że Prime Developer wystąpi o odszkodowanie. Jednak z obliczeń przedstawicieli miasta wynikało, że skala roszczeń będzie kilkadziesiąt razy mniejsza niż zasądził sąd.
– Gmina na pewno zrobiła wycenę przez rzeczoznawcę, ale nie wiadomo, co on wziął pod uwagę, może tylko powierzchnię działki i policzył wartość rynkową – mówi architekt z Krakowa.
– Rada Miasta Poznania przyjmując plan bazuje na szacunkach skutków finansowych przedstawionych przez Miejską Pracownię Urbanistyczną. Radni nie mają żadnej możliwości ani narzędzi pozwalających na weryfikację prawidłowości kalkulacji przyjętych przez MPU. Niewątpliwie osoby szacujące koszty przyjęcia nowego planu popełniły kolosalny błąd. Liczę, na to że prezydent po zakończeniu postępowania wyjaśniającego wyciągnie konsekwencję, w tym personalne, wobec osób winnych zaniedbań – dodaje Tomasz Lewandowski.
Obaj rozmówcy przyznają, że problem konsekwencji planowania przestrzennego to nie tylko problem poznański. Witold Saran zaznacza, że z planem „ścigał” się również w Krakowie, próbując na czas uzyskać prawomocne pozwolenie na budowę, zanim miejscowy plan wejdzie w życie.
A stolica Małopolski ma zamiar pod tym względem mocno się rozwijać. Licząc z przyjętymi w ubiegłym tygodniu dwoma miejscowymi planami w Krakowie obowiązuje ich już ponad 100 i pokrywają łącznie nieco ponad 40 proc. miasta. Pod koniec przyszłego roku ma to być ok. 60 proc. Kilka planów jest w trakcie procedowania.
Newseria