W pierwszych dwóch kwartałach 2010 r. można było zaobserwować ożywienie na rynku kredytów hipotecznych w porównaniu z rokiem wcześniejszym. Banki wprowadzały łagodniejszą politykę kredytową, co przede wszystkim uwidoczniło się w obniżeniu poziomu marży oraz prowizji.
Według danych zebranych przez AMRON – SARFIN, w drugim kwartale przybyło 63,9 tys. nowych kredytów na kwotę przekraczającą 13,5 mld zł, co stanowiło przyrost o 13% ogólnej sumy zadłużenia wynoszącej na koniec czerwca 245,9 mld złotych.
Stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych
Rok ___ 2002 __ 2003 __ 2004 __ 2005 __ 2006 __ 2007 ___ 2008 ___ 2009 ___ 2010
mln zł 20 030 – 29 576 – 35 807 – 50 425 – 77 706 – 116 840 – 192 612 – 214 892 – 245 901
Obecna tendencja wpisuje się w dotychczasowe przewidywania Związku Banków Polskich, który prognozował wartość udzielonych kredytów w całym 2010 r. na około 50 mld złotych. Po dwóch kwartałach osiągnięto 47% tej kwoty.
Od początku roku bardzo popularne stały się kredyty zaciągane w euro, również one ze względu na korzystniejsze warunki (niższe miesięczne raty) przyczyniają się do ożywienia na rynku. W drugim kwartale br. kredyty zaciągane w tej walucie wpłynęły na spadek udziału kredytów złotówkowych o ponad 5%. Warto zwrócić uwagę, że frank szwajcarski spadł na trzecie miejsce pod względem popularności walut, w których denominowane są kredyty mieszkaniowe.
Rozważając możliwe warianty dalszego rozwoju sytuacji rynkowej w ciągu kilka najbliższych miesięcy bądź kwartałów należy zwrócić uwagę na kilka czynników. Na początku trzeba zadać pytanie o wpływ światowego kryzysu gospodarczego na polską gospodarkę. W roku 2010 mamy do czynienia ze stopniową poprawą sytuacji na świecie, a także w Polsce, o czym świadczą wskaźniki makroekonomiczne. Wzrost PKB według GUS wyniósł w drugim kwartale 3,5% a jak przewidują ekonomiści za cały 2010 rok powinien ukształtować się na poziomie 3%-3,5%. Poprawa warunków gospodarczych przekłada się na ustabilizowanie, a z czasem na spadek bezrobocia. Lepsza sytuacja finansowa gospodarstw domowych z pewnością wpłynie na wzrost zainteresowania zmianą warunków mieszkaniowych. Z drugiej strony negatywny wpływ na podtrzymanie obecnego trendu gospodarczego może mieć sytuacja finansów państwa. Od nowego roku planowana jest podwyżka podatku VAT o 1%. Pojawiające się od czasu do czasu w prasie doniesienia o tym, że może być ona niewystarczająca nie napawają optymizmem. W rzeczywistości nikt w chwili obecnej nie jest w stanie do końca stwierdzić, jak duży wpływ na gospodarkę będą miały zmiany w podatkach. Pewne jest jedynie, że będą one oddziaływać negatywnie, a wzrost VAT-u uderzy nie w przedsiębiorstwa, a w konsumentów.
Istotnym faktorem rozwoju rynku kredytów hipotecznych już od trzech lat jest rządowy program „Rodzina Na Swoim”. W trzecim kwartale 2010 r. mamy do czynienia z utrzymaniem się na niezmienionym poziomie większości limitów cenowych (za wyjątkiem województwa pomorskiego gdzie limity nieznacznie wzrosły), do których można ubiegać się o dopłaty. Sam program stał się już na tyle popularny, że zaczął stanowić znaczące obciążenie dla budżetu państwa. Można było się więc spodziewać, że wcześniej czy później Ustawodawca zostanie poniekąd zmuszony do jego ograniczenia. W chwili obecnej trwają już prace nad ustaleniem zmian, które mają objąć program począwszy od 2011 roku. Najważniejsze z nich to obniżenie limitów cenowych, wprowadzenie ograniczenia wiekowego docelowych kredytobiorców do 35 lat, poszerzenie grona osób mogących skorzystać z dopłat o osoby samotne. Zmiany te doprowadzą do znacznego zawężenia grupy potencjalnych wnioskodawców. Jednakże za nim to nastąpi, można przewidywać że zapowiedź wprowadzenia niekorzystnych zmian spowoduje wzrost liczby składanych wniosków o dopłaty do końca 2010 roku.
Kolejnym czynnikiem moderującym sytuację na rynku kredytów hipotecznych jest opracowana przez KNF Rekomendacja T, której część przepisów weszła w życie 23 sierpnia. Główny jej zapis stanowi, że miesięczna suma rat wszystkich spłacanych kredytów nie może wynieść więcej niż połowę dochodu netto przy jego poziomie nieprzekraczającym średniej krajowej. Dla dochodu wyższego od tej średniej granica wynosi 65%. Poza tym banki zostały również zobowiązane do przeprowadzania symulacji wahań zdolności kredytowej klientów w zmieniających się warunkach makroekonomicznych. Zgodnie z zaleceniami rekomendacji banki powinny także wymagać wkładu własnego na poziomie 10% i 20% w przypadku kredytów walutowych zaciąganych na okres odpowiednio do 5 i na ponad 5 lat. W czasach kryzysu większość banków już wcześniej zaostrzyło procedury przyznawania kredytów, można więc stwierdzić, że zapisy Rekomendacji T są bardziej podsumowaniem istniejącego stanu rzeczy niż rewolucją. Jej zapisy w gruncie rzeczy stanowią zabezpieczenie przed zbyt łagodną polityką banków w czasach kolejnego okresu prosperity, ich wpływ na bieżącą sytuację na rynku kredytów hipotecznych jest jak dotąd nieistotny.
Dużo istotniejszy wpływ na sytuację na rynku mogą mieć zapisy zmian dotyczące Rekomendacji S, które miałyby wejść w życie w trakcie 2011 roku. KNF motywuje swoje propozycje chęcią ograniczenia ryzyka, jakie stanowi wysoki udział kredytów walutowych w portfelach banków. Najważniejszym punktem zawartym w projekcie KNF jest możliwość udzielania kredytów mieszkaniowych w walutach tylko dla tych banków, które zaangażowane są w mniej niż 50% w takie właśnie kredyty. Kolejny zapis stanowi, że zdolność kredytowa mogłaby być obliczana na maksymalny okres 25 lat, choć kredyty mogłyby być przyznawane na okres dłuższy. Ponadto jeżeli w trakcie okresu spłaty kredytu klient będzie wchodził w wiek emerytalny, bank powinien uwzględnić wynikającą z tego faktu zmianę dochodów. Nadzór proponuje również zmiany odnośnie zabezpieczenia kredytów. Tak więc dla obliczania relacji wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV), powinna być brana nie jej obecna wartość rynkowa, jak to miało miejsce do tej pory, lecz wartość, którą bank uzyskałby w trakcie postępowania windykacyjnego. Zapisy te odpowiednio: ograniczyłyby znacznie podaż kredytów walutowych, obniżyłyby zdolność kredytową klientów oraz z dużą dozą prawdopodobieństwa wyeliminowałby z rynku kredyty na 100% i więcej wartości nieruchomości. Jak szacuje Związek Banków Polskich wejście w życie proponowanych zapisów może spowodować spadek sprzedaży kredytów hipotecznych o 20%. W chwili obecnej czekają nas negocjacje pomiędzy bankami a nadzorem. Można się zastanawiać, jak głęboki będzie ostateczny projekt zmian, jednakże bez względu na jego dokładny kształt zmiany będą miały restrykcyjny charakter.
Jeżeli chodzi o prognozy zmian poziomu referencyjnej stopy procentowej to zdania ekonomistów są podzielone. Część z nich uważa, że w tym roku, późną jesienią może dojść do podwyżki. Z kolei inni uważają, że w tym roku przy obecnym tempie wzrostu gospodarczego nie ma zagrożenia nadmiernego wzrostu inflacji, w związku z czym RPP nie będzie interweniować i pozostawi ją na poziomie 3,5%. Zgodność panuje co do jednego, w przyszłym roku już na pewno czekają nas podwyżki stóp procentowych.
Komentarz:
Podsumowując w całym roku 2010 można spodziewać się dodatniej dynamiki liczby przyznanych kredytów hipotecznych. Należy także oczekiwać wzrostu konkurencji między bankami, co powinno doprowadzić do dalszego spadku marż kredytowych. Od początku przyszłego roku nastąpi kumulacja działania kilku negatywnych czynników zarówno podażowych jak i popytowych. Wtedy to też będziemy mieli do czynienia z obniżeniem dynamiki sprzedawanych kredytów, nawet biorąc pod uwagę powoli poprawiającą się sytuację gospodarczą. Płynący z analizy wniosek: jeżeli starać się o kredyt hipoteczny to jeszcze w tym roku, w 2011 roku może być trudniej!
Krzysztof Nowak
Emmerson
